O-STA

Odprto pismo ministru za okolje in prostor

Spoštovani g. Jure Leben,

Združenje etažnih lastnikov Slovenije - ZELS je nestrankarsko združenje, ki v svojem delovanju sledi osnovnemu cilju, to je zaščititi interese etažnih lastnikov v okviru stanovanjske zakonodaje v Republiki Sloveniji.

Zavedamo se, da etažna lastnina ni samo stvar lastnikov in upravnikov, temveč tudi prostora, družbene percepcije in družbene ekonomije.

Etažni lastnik bi moral biti ključni deležnik zakonodaje, ki ureja upravljanje in gospodarjenje z našim premoženjem, vendar ga zakonodajalec postavlja v podrejeni položaj v razmerju do upravnikov etažne lastnine in do države.

Združenje ZELS je bilo ustanovljeno 1. 4. 2015, od 1. 1. 2017 pa nastopamo enotno, v sodelovanju z DELV, KO Deteljica, ZDEL in NO SK.

Organizirani etažni lastniki opozarjamo, da je za učinkovito in pravično upravljanje in vzdrževanja vseh etažnih nepremičnin (stanovanj, garaž, kotlovnic, poslovnih stavb v etažni lastnini, itd.) najprej potrebno zagotoviti ustrezno pravno podlago, zato predlagamo nov zakon, ki bo urejal upravljanje vseh etažnih nepremičnin in nasprotujemo popravku Stanovanjskega zakona SZ-1, ki se nanaša izključno na večstanovanjske stavbe oz. na večstanovanjske stavbe, kjer je več kot polovica površine namenjene stanovanjem.

Zavzemamo se za celovito ureditev področja upravljanja in vzdrževanja vseh etažnih nepremičnin.

Na Ministrstvo za okolje in prostor (v nadaljevanju: MOP) smo dne 31. 12. 2017 poslali dokument s celovito analizo stanja in opisom problematike na področju upravljanja nepremičnin v etažni lastnini ter vsebinske predloge za pripravo osnutka novega zakona o upravljanju etažnih nepremičnin, s prilogami.

MOP je pod vodstvom ministrice Irene Majcen ves čas zavračal odgovornost za celostno oblikovanje in izvajanje stanovanjske politike in se spretno izogibal konstruktivnemu dialogu z etažnimi lastniki kot ključnimi deležniki, kljub močni medijski izpostavljenosti zaradi odkrivanja slabih praks pri upravljanju etažnih nepremičnin.

O problemih in slabih praksah nas z vseh koncev Slovenije obveščajo tudi obupani etažni lastniki. Gre predvsem za nepristojnosti stanovanjske inšpekcije in drugih nadzornih organov ter posplošene odgovore s strani pristojnega ministrstva, ki napotuje etažnega lastnika kot posameznika izključno na sodišče. Istočasno pa vodstvo stanovanjskega sektorja na MOP trdi, da s težavami etažnih lastnikov ni seznanjen.

Kljub temu, da MOP že več kot tri leta s pisnimi stališči in predlogi seznanjamo s problematiko in neurejenostjo upravljanja etažnih nepremičnin, nam je dosedanja generalna direktorica Direktorata za prostor, graditev in stanovanja na MOP odgovarjala s splošnim pojasnjevanjem (neustrezne) veljavne zakonodaje.

Gospod minister, prosimo in pozivamo vas, da poskrbite, da bodo na MOP odgovorni funkcionarji ter uradniki konstruktivno in s poglobljenim strokovnim pristopom sodelovali s civilno iniciativo organiziranih etažnih lastnikov.

Želimo si novo delovno ekipo, ki bo v duhu sodelovanja z etažnimi lastniki premišljeno oblikovala predlog novega zakona, ne bo nadaljevala dosedanje slabe prakse nerazumevanja problematike in suhoparnega kopiranja ter razlage členov veljavne zakonodaje kot tudi ravnodušnosti do težav, ki jih imamo etažni lastniki z upravniki.

V naših prizadevanjih nas je podprla tudi Varuhinja človekovih pravic. Dne 7. junija 2018 smo z Urada varuhinje prejeli dopis št. 9.2-5/2017-29-HA, s katerim smo bili obveščeni, da "Varuh temu področju namenja posebno pozornost in zato problematiko stanovanjskih zadev obravnava na lastno pobudo kot širše vprašanje" in, da je v zvezi s tem MOP-u predlagal, da v nadaljnjem postopku priprave nove stanovanjske zakonodaje v čim večji meri vključi širšo javnost.

Vodstvo stanovanjskega sektorja na MOP je na opozorila o slabih praksah in nezakonitem ravnanju upravnikov redno odgovarjal, da "imajo etažni lastniki v vsakem trenutku možnost upravnika zamenjati". Težava ni izbrati novega upravnika in skleniti novo pogodbo, problem je podati ustrezno in pravno formalno odpoved, ko "stari" upravnik noče sprejeti odpovedi in predati dokumentacije ter sredstev rezervnega sklada novemu upravniku, ob neurejenih evidencah lastništva v soseskah pa je to še toliko težje.

Rešitev tega vprašanja dajejo zgledi iz tujine - uvedba časovno omejenega mandata upravnika na 3 leta. V primeru, da je upravnik upravičil pričakovanja svojih strank (etažnih lastnikov) podaljšanje pogodbe za novo 3-letno obdobje zanj ne bi smelo predstavljati težave.

Izpostavljamo še, da skupnost etažnih lastnikov kot taka v slovenskem pravnem redu nima priznane pravne in procesne sposobnosti (razen, če je registrirana kot pravna oseba, kar pa je v veliki večini večstanovanjskih stavb v praksi absolutno neizvedljivo), zato mora tožbo vložiti posamezni etažni lastnik, ki pa z dokumentacijo o stavbi ne razpolaga.

Mnogi upravniki etažnim lastnikom dokumentacije ne želijo predložiti ali pa je ta nepopolna.

Velik problem etažnemu lastniku predstavlja neučinkovitost stanovanjske inšpekcije, ki za nadzor nad poslovanjem upravniškega podjetja nima pristojnosti, saj upravniku ne more predpisati sankcije niti ga ne more prisiliti k izročitvi dokumentacije.

Predstavniki MOP so do sedaj stalno poudarjali, da smo za nadzor nad delom upravnika zadolženi sami etažni lastniki, kar je glede na obe predhodni ugotovitvi popoln absurd in sprenevedanje. Določbe SZ-1 niti etažnemu lastniku niti inšpekciji ne dajejo nobene možnosti preverjanja dokumentacije upravnika.

Kako naj torej etažni lastnik brez dokumentacije sploh vloži tožbo proti nevestnemu upravniku?! Razen tega je nesprejemljivo, da se pravno in finančno šibkejšo fizično osebo (etažnega lastnika) napotuje na pravdo, namesto, da se jo pred vsestransko močnejšim upravnikom zaščiti z ustrezno zakonodajo.

To sta le dve izmed ključnih rešitev problematike. Že samo njuna ureditev bi pomenila precejšen napredek na področju upravljanja in vzdrževanja stavb.

Nepregledno, negospodarno ter samovoljno ravnanje upravnikov pri upravljanju naših nepremičnin nas prizadene tako finančno, zaradi vse višjih mesečnih stroškov obratovanja in vzdrževanja, kot v smislu padca kakovosti bivanja in padca vrednosti nepremičnin v lasti več kot 450.000 etažnih lastnikov.

Izpostavljamo ključne tematske sklope, ki jih je v novem zakonu o upravljanju z etažnimi nepremičninami potrebno skrbno obravnavati:

1. ureditev in medsebojna povezanost evidenc o etažnih nepremičninah;

2. ureditev razmerij med etažnimi lastniki posameznih stavb, povezanih stavb, garažnih hiš, kotlovnic, sosesk, itd.

(pogodbe o medsebojnih razmerjih);

3. opredelitev statusa skupnosti lastnikov "kot take" (priznana pravna in procesna sposobnost brez obveze registracije

skupnosti kot pravne osebe);

4. zbiranje in vodenje sredstev rezervnega sklada na bančnem računu, ki je v lasti etažnih lastnikov vsake posamezne

stavbe in ne v lasti upravnika;

5. uvedba obveznosti mesečnega vplačevanja v rezervne sklade za vse etažne solastnike, tudi za državo, občino,

javne stanovanjske sklade;

6. uvedba časovne omejitve imenovanja upravnika: 3-letni mandat upravnika (s tem bi bila etažnim lastnikom dana

možnost enostavne zamenjave upravnika, saj je odpoved pogodbe upravniku v praksi pogosto izredno težko izvedljiva,

v večjih soseskah pa zaradi neurejenih evidenc in velike razpršenosti lastništva celo neizvedljiva);

7. ukinitev obveznosti imenovanja upravnikov (v zasledovanju zaščite ustavnih pravic zasebnih etažnih lastnikov

morajo ti imeti možnost samostojnega odločanja, ali bodo stavbo upravljali sami kot skupnost etažnih lastnikov, ali

bodo najeli upravnika);

8. določitev načina arhiviranja originalne dokumentacije, ki se nanaša na upravljanje skupnih delov stavbe, ta naj bo

hranjena pri etažnih lastnikih in ne pri upravniku;

9. razširitev pristojnosti in kadrovska okrepitev inšpekcijskega organa;

10. sklepanje pogodb z dobavitelji blaga in izvajalci storitev neposredno z etažnimi lastniki brez posrednikov -

upravnikov

Pričakujemo, da bo MOP našemu predlogu prisluhnil in bo pri pripravi novega zakona o upravljanju etažnih nepremičnin zasledoval naslednje cilje:

· gospodarno upravljanje stavb v etažni lastnini,

· pregledno poslovanje skupnosti etažnih lastnikov in upravnikov,

· izvajanje učinkovitega nadzora na področju upravljanja stavb in jasno določene pristojnosti in odgovornosti inšpektorjev,

· spoštovanje priporočil Evropske komisije z dne 3. 2. 2017 (v skladu z Aarhuško konvencijo, povezano zakonodajo EU o udeležbi javnosti in presoji vplivov na okolje ter sodno prakso Sodišča morajo imeti državljani in njihova združenja možnost, da sodelujejo pri odločanju o projektih in načrtih, ter učinkovit dostop do pravnega varstva v okoljskih zadevah).

Končni učinek ustrezne zakonodaje o etažni lastnini se bo zagotovo odrazil na dvigu kakovosti bivanja v našem okolju, ustrezno vzdrževanih objektih ter racionaliziranih (znižanih) mesečnih stroških upravljanja z etažnimi nepremičninami.

Spoštovani gospod minister, od vas pričakujemo, da boste čimprej imenovali takšno delovno ekipo, ki bo z organiziranimi etažnimi lastniki kot ciljno skupino, kateri bo nov zakon reguliral upravljanje z njihovim premoženjem, v povezavi z drugimi resornimi ministrstvi aktivno sodelovala že v času priprave osnutka predloga novega zakona.

Vaše delo na MOP pozorno spremljamo in smo nad vašo pozitivno energijo, predvsem pa poglobljenim pristopom prijetno presenečeni.

Vljudno vas prosimo za termin sestanka, na katerem bi vam predstavniki Združenja ZELS, DELV, KO Deteljica, ZDEL in NO SK - 31 orisali ključne pomanjkljivosti veljavne zakonodaje na področju upravljanja stavb in konkretne predloge za pripravo novega zakona o upravljanju in vzdrževanju vseh etažnih nepremičnin.

S spoštovanjem,

Predsedstvo Združenja ZELS, Iko Mirko Mayr, Kristina Kulonja Horvat in Nataša Kušar

Društvo etažnih lastnikov Velenje - DELV, predsednik Damijan Smonkar

Kurilni odbor Deteljica - KO Deteljica, predsednik Igor Praprotnik

Združenje dejavnih etažnih lastnikov - ZDEL, predsednik Gorazd Marinček

Nadzorni odbor skupne kotlovnice S - 31, Maribor, predsednik Franc Košir