Hipoteka - Pomen in pravna ureditev

Vsi poznamo ali pa smo vsaj že slišali za hipoteko, predvsem tisti, ki razmišljajo o nakupu nepremičnine s pomočjo kredita. Kaj hipoteka dejansko in pravno pomeni in kako je zakonsko urejena, pojasnjujemo v tokratnem članku.

Kaj je hipoteka?

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah. Je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine pred vsemi drugimi upniki. Gre za neposestno zastavno pravico, kar pomeni, da obremenjena nepremičnina ostane v posesti zastavitelja, ki jo še naprej nemoteno uporablja. Zavarovanje s hipoteko najpogosteje zahtevajo banke ob odobritvi stanovanjskih kreditov.

Predmet hipoteke je točno določena nepremičnina, ki služi za zavarovanje točno določene terjatve. Hipoteka zastavnemu upniku omogoča, da se v primeru, če njegova terjatev ni pravočasno poplačana, poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Zastavni upnik ima v tem primeru prednost pred vsemu ostalimi upniki zastavitelja.

Nastanek hipoteke

Najpogosteje hipoteka nastane na podlagi pravnega posla. V tem primeru gre za pogodbeno hipoteko. Hipoteka pa lahko nastane tudi na podlagi sodne odločbe ali pa na podlagi zakona. V tem primeru govorimo o prisilni oziroma zakoniti hipoteki.

Za ustanovitev pogodbene in prisilne hipoteke je poleg pravnega posla ali sodne odločbe potreben še vpis v zemljiško knjigo. Na drugi strani pa zakonita hipoteka nastane že v trenutku, ko se izpolnijo zakonski pogoji. Tudi zakonita hipoteka se seveda vpiše v zemljiško knjigo, vendar pa ima vpis v tem primeru zgolj deklaratorni učinek.

Pravice hipotekarnega upnika

Kadar upnikova terjatev ob dogovorjenem roku ni poplačana, se lahko upnik poplača iz hipoteke. Če pogodba ni bila sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, bo moral upnik najprej pridobiti izvršilni naslov. Tega pridobi na podlagi vložene tožbe, s katero zahteva prodajo zastavljene nepremičnine. Če pa je hipoteka ustanovljena na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, lahko upnik neposredno vloži izvršilni predlog pri pristojnem sodišču. Ko je s hipoteko obremenjena nepremičnina prodana, se upnik poplača iz izkupička od prodaje.

Ali lahko prodam ali kupim nepremičnino, ki je obremenjena s hipoteko?

Lahko. Hipoteka namreč ni ovira za prodajo nepremičnine. Ker pa učinkuje erga omnes, torej proti vsem, hipoteka s spremembo lastništva nepremičnine ne bo prenehala. Če torej želimo kupiti nepremičnino, ki je obremenjena s hipoteko, si moramo najprej priskrbeti zagotovilo, da bo hipoteka izbrisana. Izbris hipoteke je mogoč na podlagi izbrisne pobotnice. To je izjava hipotekarnega upnika, s katero dovoljuje izbris hipoteke. Upnik jo je dolžan izstaviti, ko je njegova terjatev poplačana.

Potrebujete pravni nasvet? Pokličite naše pravnike na telefon 01 6001 528 ali jim pišite na data@data.si.